您正在访问工业互联网行业应用平台:88.118.98721 前往国家顶级节点服务平台查询
资讯

咨询电话:

13329328777

首页 > 市场行情 > 房企康养之路何去何从

房企康养之路何去何从

2023-10-21 00:00      点击量:18  评论(0人参与)
 

老年人口占比持续攀高,慢性病负担日益加重,但我国健康养老产业却拉在了老龄化后面,仅占国民生产总值的7%。


虽然蓝海明确,康养市场刚性需求也摆在明面,“银发经济”大家也都很看好,从中央到地方,政策利好不断释放、高规格会议、论坛接踵而至。


但现实情况是,康养目前还是一众保险企业的“天堂”,而房企“玩家”作为康养产业链中的基础环节,市场容量显得相对低迷。


从2010年前后不少房企携重金“下海”至今,康养地产已经过了十余年的发展期,但获利者甚微。


“兜兜转转”下,大家又回到了康养地产的基础问题上:康养地产到底赚的是谁的钱?怎么赚钱?


如何“叫好又叫座”?

从整体市场环境来看,康养行业普遍呈现亏损的状态,仍需要从地产等其他业务板块进行反哺。


业内人士亦向笔者表示,地产企业进军康养行业,堵点在于尚未形成长周期、低成本的资金闭环模式。


康养是典型的重资产运营,除了传统“选好一块地,盖好一座楼”外,还需要叠加医院、物业等高标准投入,导致行业不仅前期投入大且在后期盈利周期长且慢。


“之前,房地产开发模式讲求一个‘高周转’,要求4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金,而这一套到了以自持为主的康养地产则有些行不通。”业内人士表示,房企开发自持康养项目的话,资金利用效率比较低,还将导致长期债务占比上升,相应地偿债能力也可能会受到影响。


因此,在康养界,无论从投资模式,还是投资规模看,最如鱼得水的却是一众险企。


据漾美康养公众号,从入局床位榜TOP50榜单看,险企布局养老服务呈现“井喷式”增长,入局险企有9家,其中,泰康人寿床位拥有量 “一家独大”,遥遥领先于同行企业。


榜单显示,房企作为入局康养的主要企业类型之一,床位拥有量仅8.85万张,占比16.5%,市场容量远低于行业预期。


实际上,险资与养老之间“天然匹配”,险企的低成本资金与“投资大、回收周期长”的养老产业相结合,可以缓解资产负债“长短错配”压力。


而扎堆入局朝阳产业的房企们,反而在康养项目盈利不佳与担心错过风口之间“进退两难”,普遍处于“先投一个试试水”阶段,各显神通,探寻正解。


有房企主打“邻里式养老”,以适老化硬件为基础,不仅关照到长者的物质生活、健康生活,还关注到长者的精神生活、社交生活。有房企主打“学院式养老”,简单说就是让长者们重回“学生时代”,天天有课程、周周有活动、月月有聚会,丰富老人颐养生活。


此外,大量房企巨头均在2010年前后入局康养,发力北京、上海、广州等地的养老地产项目,并成立养老产业专业管理公司等。


可以看到的是,地产转型康养产业成功项目凤毛麟角、失败的项目倒是越来越多,对于康养与地产结合如何“叫好又叫座”,众房企们八仙过海,莫衷一是,向长周期转型之路困难重重,唯有从内心坚持“去地产化,重运营能力”才是“突围”关键。


本土企业创新

陕西省卫生健康委副主任赵岚曾表示,陕西省已经进入中度老龄化社会,2022年末,陕西省60岁以上老年人口达到811万人,占全省常住人口总数的20.5%,超过全国19.8%的平均值。“十四五”期间,预计陕西省老年人口将达到930 万,占比达23.5%。


养老形式可谓十分严峻。


业内人士认为,目前陕西省康养市场体量很大,但供应资源和服务都非常零散,且零散的背后就意味着质量参差不齐,服务质量低,难以满足个性化需求,高品质医养项目更是匮乏。


“至于西安康养市场,值得期待的创新项目其实不少,很多利用秦岭资源,放在南山下,搁在绿水边,远离人烟,特别清静,但是生活便利及过硬医疗配套操作起来相对困难。”上述业内人员感叹道。


在本土企业进军康养,探索新业态时,西安本土开发商中大国际亦悄然跟进。


对于本土企业来说,中大国际还是具备代表性的,其代表作中大国际南大街店、中大国际高新店、中大国际九号、丽思卡尔顿酒店等项目均曾开创出较新商业模式。


根据过往项目,笔者发现中大国际有两个特点,一是开发项目业态靠前,必须凑齐“天时、地利、人和”,也就是在“产品+配套服务+地段”三者上都要做到极致,二是开发项目普遍采取自持模式,极少“脱手”,所以项目普遍维护较好。


而在中大国际鲜少发声的这几年,其积极汲取海外先进怡养理念,已悄然开始抢占康养赛道。


笔者注意到,中大国际所打造的中大国际玖玖康养健康城(以下简称:中大国际99)位于曲江杜陵板块,延续了中大国际一贯风格,无论从地段、产品、配套来看,都为西安康养“标杆”而来。


笔者查阅官方资料发现,为打造医疗配套,中大国际已“摊本”17亿,要给项目配套打造三级综合医院。康养行业配套医疗常见,但一出手就是三级综合医院的却极为少见,且还是以民营资本的身份入局陌生行业。


根据曲江新区官网《西安中大国际医院建设工程规划公示》,医院总占地68.3亩,总建面约12万㎡,且所有建筑高度上限18米,意味着层高基本不会超过三层。


真金白银“下注”后,中大国际找来京东方健康医疗“加持”医院运营,用前沿的物联网技术,全方位检测健康数据,提供覆盖全场景和全生命周期的智慧健康管理服务。


此外,中⼤国际颐养中心引⼊拥有近50年高端养老经验的高利泽(法国),负责长者照护服务;同时联动医院,实现高品质养老下医、养、护三元合⼀的⼀体化康养持续照料解决方案。


多方加持下,笔者发现上述业态似乎和中大国际九号住宅周边的丽思卡尔顿酒店、中大国际商业中心有“异曲同工”之势。


风口之下的一步“险棋”

从大环境来看,显然中大国际这是一步“险棋”。


康养行业是一个玩不得虚假的行业,前期需要有专业的人才,过硬的技术,完善的服务体系共同托底。


后期的装修、医疗器械、保健设施、体检设施、健身器材等是一笔很大开销,后续还有医疗、护理等人员的支出需要维持,更考验企业的资金实力。


毫无疑问,做商业、做住宅,对中大国际是“最保稳”的选择,而在自身完全没有经验,且在全国都缺乏可供复制的样本情况下,入局康养确实风险与难度不小。


但从中大国际在商业与住宅上两次成功的创新案例来看,却不免又让人充满期待。


作为西安本土企业,其确实配得上“眼光独到”,所打造的产品均能卡在时代需要的“节骨眼”上,超前却又适度地出现。


而对于康养这个明确的市场蓝海,自然谁也不想慢别人一步。


业内人士向笔者表示,随着需求升级及政策红利不断释放,康养行业还是有各方企业陆续入场,供给端呈多元化特征,行业竞争也更为残酷,头部化进一步集中,好产品、新模式也将不断探索、涌现。


“未来,随着资本大量涌入,康养行业会出现大量的并购整合、优胜劣汰和重新洗牌,产业链也被不同程度重塑,有能力做出好产品的企业或许可以‘赢家通吃’。”


而对于以自持为主的康养地产,业内的普遍观点是10-15年的投资回收期,每年8%-10%的回报率,对于房企高周转模式来说颇为致命,但这却是中大国际的强项,其已通过自持模式极大程度延续数个产品生命周期。


且长期自持也带给中大国际一个优势,相比地产商,中大国际更像一个运营商、服务商,在这一方面经验也更为丰富,而一个业态健康的康养住区,应该是销售盈利且运营盈利的项目,生命周期才是决定成败的重头戏。


免责声明:
本网站部分内容来源于合作媒体、企业机构、网友提供和互联网的公开资料等,仅供参考。本网站对站内所有资讯的内容、观点保持中立,不对内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。如果有侵权等问题,请及时联系我们,我们将在收到通知后第一时间妥善处理该部分内容

猜你喜欢

相关评论

好评
0% 0
中评
0% 0
差评
0% 0
       匿名发表     (内容限5至200字)     当前已经输入 0
  • 暂无评论

资讯排行

热搜新闻词

产品快报